L’amministratore di un condominio può riscuotere gli oneri per i lavori di manutenzione straordinaria se il bilancio non è stato approvato?
L’ormai consolidata giurisprudenza di legittimità risponde affermativamente al quesito posto da una Cliente dello Studio.
Il ragionamento espresso dalla Corte di Cassazione prende le mosse dalla struttura-tipo di una delibera assembleare che approvi un intervento straordinario sulle parti comuni: essa si compone di un duplice oggetto:
1) l’approvazione della spesa, ove l’assemblea riconosce la necessità di quella spesa per un determinato importo;
2) la ripartizione della spesa tra i condomini, secondo la regola per cui l’onere dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno potrà fare della cosa.
La Corte evidenzia che, in caso di lavori di manutenzione straordinaria, se l’approvazione assembleare dell’intervento ha valore costitutivo dell’obbligazione di contribuzione alle relative spese, allora la ripartizione (che indica il contributo dovuto dal singolo condomino) ha valore puramente dichiarativo, giacché servirà solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un rapporto di valore preesistente, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge, o da un’eventuale convenzione (cfr. Cass. civ., sez. VI, n. 15696/2020, ma anche, Cass.civ., Sezioni unite, n. 18478 del 09.08.2010).
L’approvazione assembleare circa la ripartizione delle spese tra i condomini rappresenta, allora, (solo) la condizione indispensabile ai fini della concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto ingiuntivo chiesto per la riscossione dei contributi (art. 63, comma I, disp. att. c.c.); posto che, ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito vantato dal condominio (pari a quello riconosciuto ai documenti esemplificativamente indicati nell’ art. 642, comma I, c.p.c.).
Si noti tuttavia che, “ove sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione [delle spese] da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è, comunque, munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’ art 1130 c.c., n. 3”.
Ragion per cui, prosegue la Corte, “non può essere d’ostacolo alla riscossione dei contributi inerenti alla manutenzione straordinaria approvata dall’assemblea, la mancata approvazione del “consuntivo””.
Ben potrà ritenersi quindi che, per i lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni, la delibera assembleare che disponga l’esecuzione di tali interventi vanti, ex se, un valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo ai condomini (per un maggiore approfondimento, si veda anche Cass.civ., sez.II, n. 25839 del 14.10.2019).